Une donnée, n usages : CSRD, décret tertiaire, BACS et CRREM

L’essentiel

• Un même actif alimente des reportings réglementaires, contractuels et volontaires qui ne demandent ni la même maille, ni la même période, ni la même preuve.
• Tous partagent un socle : la consommation annuelle de chaque actif, séparée par vecteur, sur le bâtiment entier, rapportée à une surface stable.
• Il n’existe aucune table de passage officielle entre ces référentiels ; c’est la donnée primaire, acquise une fois, qui tient ce rôle.

Trois familles de reportings pour un même bâtiment

Un directeur immobilier reçoit, pour le même immeuble, des demandes qui viennent de trois directions. Elles ne parlent pas la même langue, mais elles décrivent le même objet.

Famille	Exemples	Qui le demande	Ce qui est attendu	Rythme
Réglementaire	CSRD / ESRS E1, taxonomie UE (activité 7.7), SFDR, décret tertiaire, décret BACS	Le législateur, le régulateur, le marché	kWh par vecteur, tCO₂e, kWh/m² en énergie finale (OPERAT), énergie primaire au m² (taxonomie), fonctions GTB (BACS)	Annuel, à date fixe
Contractuel	Obligations vertes, financements indexés (SLL, SLB), baux verts, contrats de performance énergétique, tiers-financement	Le prêteur, le bailleur, l’investisseur	Un indicateur défini au contrat, à date fixe, vérifiable par un tiers	Aux échéances du contrat
Volontaire	CRREM, SBTi, GRESB, GHG Protocol, VSME, GRI	La direction, les investisseurs, les agences de notation	Une intensité au m² sur le bâtiment entier, en série pluriannuelle	Annuel, en série

Ce qui diffère d’un référentiel à l’autre

• La maille. Le décret tertiaire (décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019) raisonne par entité fonctionnelle assujettie, dans un bâtiment de 1 000 m² et plus. CRREM raisonne par bâtiment entier, locataires compris. La CSRD raisonne par entité juridique consolidée. Un financement indexé raisonne sur le périmètre écrit au contrat.
• La surface. OPERAT attend une surface de plancher. Les référentiels d’intensité volontaires utilisent leur propre définition de surface. Un même immeuble a donc plusieurs surfaces légitimes, et l’intensité change avec le dénominateur.
• La période. OPERAT travaille en année civile. La CSRD suit l’exercice comptable. Un contrat fixe sa propre date.
• La preuve. Le décret tertiaire s’appuie sur une déclaration. La CSRD impose une assurance par un tiers. Un SLL prévoit une vérification externe du KPI. Un contrat de performance énergétique prévoit un protocole de mesure, souvent IPMVP.
• Les facteurs. Émissions en méthode location-based ou market-based, coefficients d’énergie primaire propres à chaque cadre : la même série de kWh donne des résultats différents selon le facteur appliqué.

Aucun texte ne dit comment passer d’un cadre à l’autre. Il n’existe pas de table de passage officielle entre les référentiels. Chaque organisation la construit, ou la subit.

Le socle commun

Sous ces différences, la demande est la même : la consommation annuelle de chaque actif, séparée par vecteur, sur le bâtiment entier, rapportée à une surface stable. Tout le reste est un calcul : un facteur, un dénominateur, une quote-part, une période.

Si le socle est acquis une fois, correctement, chaque reporting devient une vue. Si le socle est reconstitué à chaque demande, à partir de factures et de tableurs, chaque reporting devient un projet, et les projets se contredisent.

L’immeuble type : quatre nombres, quatre calculs

Un immeuble de bureaux de 6 500 m² (IPMS 2), cinq étages en flex office, 15 % de parties communes, 2 500 m² sous-loués, des locaux techniques informatiques à chaque étage, un parking avec bornes de recharge et du photovoltaïque en toiture. Quatre nombres sont relevés sur l’exercice :

• 780 000 kWh d’électricité, dont 60 000 kWh autoproduits ;
• 300 000 kWh de gaz ;
• 220 000 kWh de réseau de chaleur ;
• 6 500 m² de surface.

Calcul	Formule	Reporting alimenté
Émissions	Σ (kWh × facteur d’émission) × quote-part	ESRS E1-6, BEGES, GHG Protocol, SBTi
Intensité carbone	Émissions ÷ 6 500 m²	CRREM (courbe bureaux), GRESB, KPI d’un SLL
Énergie finale au m²	(780 000 + 300 000 + 220 000) ÷ 6 500 = 200 kWh/m²	Décret tertiaire (OPERAT), CRREM en kWh/m²
Énergie primaire au m²	Σ (kWh × coefficient) ÷ 6 500 m²	Taxonomie, activité 7.7 (seuil des 15 % les plus performants)

Les quatre calculs partent des mêmes quatre nombres. Ce qui change, c’est le facteur, le dénominateur et la quote-part. Ce qui ne change pas, c’est la série de kWh, à condition qu’elle soit complète.

Ce qui ne se déduit d’aucune facture

Trois éléments de cet immeuble n’apparaissent sur aucune facture, et chacun pèse sur les quatre calculs :

• L’autoconsommation photovoltaïque (60 000 kWh) : à déclarer en ESRS E1-5 comme énergie renouvelable autoproduite, à inclure dans l’énergie consommée pour CRREM, à traiter selon les règles d’OPERAT pour le décret tertiaire.
• Les bornes de recharge refacturées : leur consommation transite par le compteur du bâtiment mais ne relève pas de l’usage du bâtiment ; les référentiels d’intensité demandent de l’isoler.
• Les 2 500 m² sous-loués : selon le référentiel, ils entrent dans le bâtiment entier (CRREM) ou sortent du périmètre de l’entreprise déclarante (scope 2 en CSRD, entité assujettie pour le décret tertiaire).

Sans sous-comptage, ces trois éléments sont des hypothèses. Avec sous-comptage, ce sont des mesures. La différence se voit à l’audit, pas dans le tableur.

De quatre projets à un référentiel

Sans socle commun, l’organisation type conduit quatre projets.

Reporting	Qui s’en charge	Source utilisée	Résultat
OPERAT	L’exploitant ou un prestataire	Factures	Une déclaration au 30 septembre
CSRD	La direction durabilité et un cabinet	Factures et tableurs consolidés	Un état de durabilité
CRREM	L’asset manager	Un export de la plateforme du fonds	Une année de décrochage
SLL	La direction financière	Le chiffre transmis par le conseil	Un KPI vérifié

Quatre projets, quatre sources, quatre chiffres pour le même immeuble, et un vérificateur qui demande pourquoi l’intensité du rapport CSRD ne coïncide pas avec celle du dossier CRREM.

Avec un référentiel unique, la même série mesurée est restituée par vue : celle de l’exploitant, celle de la direction durabilité, celle de l’asset manager, celle de la direction financière. Chaque vue applique ses règles, écrites et datées. Le coût d’acquisition de la donnée est porté une fois. Les écarts entre reportings deviennent explicables, parce qu’ils viennent des règles, pas des sources.

C’est ce que nous appelons « une donnée, n usages ». La condition est que la donnée soit primaire : mesurée à la source, horodatée, de provenance identifiée. Une facture ne le permet pas ; elle atteste d’un montant, pas d’un usage.

Le décret BACS dans cet ensemble

Le décret BACS (décret n° 2020-887, modifié par le décret n° 2023-259) est souvent vu comme une obligation d’équipement à part. Il est en réalité la source du socle : une GTB de classe B au sens de la norme NF EN ISO 52120-1 mesure et journalise les consommations. Les bâtiments dont les systèmes dépassent 290 kW devaient en être équipés au 1er janvier 2025 ; ceux de plus de 70 kW le seront au 1er janvier 2030, après le report décidé par le décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025. Une GTB conforme et interrogée produit la série qui alimente OPERAT, la CSRD et CRREM. Une GTB conforme et jamais interrogée produit une régulation.

Ce que PoP Data ESG apporte

PoP Data ESG construit ce socle et le tient dans le temps. Le geste « relier » rattache chaque exigence, pour chaque référentiel, à la donnée primaire qui la porte, avec sa maille, sa période et sa preuve. Le geste « collecter » va chercher la mesure à la source, sur la supervision existante ou par sous-comptage ciblé. Le geste « restituer » livre un référentiel unique et des vues différenciées : la direction durabilité voit les kWh par vecteur et par scope, l’asset manager voit l’intensité au m² en série, la direction financière voit le KPI contractuel à sa date.

La table de passage entre référentiels n’est pas officielle ; nous l’écrivons avec vous et elle reste documentée dans le référentiel. Les calculs finaux restent conduits par vos équipes, avec vos facteurs. La donnée reste la vôtre.

Pour aller plus loin

• Fiche décret tertiaire
• Fiche CRREM
• Données primaires vs factures : ce qui manque à un reporting ESRS E1
• Les obligations 2030 en un coup d’œil