Le CRREM est-il une obligation réglementaire ?

Non. C’est un référentiel volontaire, issu d’un projet de recherche soutenu par l’Union européenne. Il devient contraignant par contrat lorsqu’un investisseur, un prêteur ou un mandat de gestion l’inscrit comme référence de pilotage ou comme indicateur d’un prêt indexé sur la durabilité.

Qu’est-ce que l’année de décrochage (stranding year) ?

C’est l’année où l’intensité carbone ou énergétique mesurée d’un actif dépasse la trajectoire de référence pour son pays et sa typologie. À partir de cette date, l’actif est considéré comme désaligné avec un scénario 1,5 °C. La valeur dépend directement de la qualité des données d’entrée.

Faut-il utiliser la trajectoire carbone ou la trajectoire énergie ?

Les deux. La trajectoire carbone en kgCO₂e/m²/an intègre la décarbonation attendue des réseaux, ce qui peut masquer une consommation élevée. La trajectoire énergie en kWh/m²/an mesure la sobriété du bâtiment lui-même. Un actif peut être aligné sur l’une et désaligné sur l’autre.

Le périmètre inclut-il les consommations des locataires ?

Oui. Les trajectoires sont calibrées sur le bâtiment entier, parties privatives comprises. Un calcul limité aux parties communes sous-estime l’intensité et repousse artificiellement l’année de décrochage. C’est la principale source d’écart constatée lors des vérifications.

Comment obtenir les données des surfaces louées ?

Par sous-comptage raccordé à une supervision, lorsque le bail ou l’annexe environnementale le permet, ou par transmission des index du locataire. Le sous-comptage évite les clés de répartition contestables et produit une série continue, ce qu’une collecte annuelle de factures ne garantit pas.

CRREM — fiche réglementaire

L’essentiel

Le Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) publie des trajectoires de décarbonation compatibles avec un réchauffement limité à 1,5 °C, déclinées par pays et par typologie d’actif, en kgCO₂e/m²/an et en kWh/m²/an.
Comparer l’intensité mesurée d’un bâtiment à sa trajectoire donne son année de décrochage (stranding year) : l’année à partir de laquelle il n’est plus aligné.
Ce n’est pas une obligation légale, mais c’est la référence utilisée par les investisseurs, le GRESB et les prêteurs pour calibrer des cibles et des marges de crédit. La qualité du résultat dépend entièrement de la donnée d’entrée.

Texte de référence

Le CRREM est né d’un projet de recherche financé par le programme Horizon 2020 de l’Union européenne, prolongé ensuite à l’échelle mondiale. Il ne produit pas de norme juridique mais un jeu de trajectoires publiques, accompagné d’un guide méthodologique et d’un outil de calcul.

Les trajectoires sont construites à partir d’un budget carbone sectoriel réparti entre pays et entre typologies d’actifs, selon une approche de convergence d’intensité cohérente avec les méthodes sectorielles du SBTi pour le bâtiment .

Elles couvrent les principales typologies tertiaires : bureaux, commerce de pied d’immeuble et centres commerciaux, santé, hôtellerie, logistique et entrepôts, ainsi que le résidentiel collectif. Chaque typologie a sa propre courbe dans chaque pays, parce que les usages, les besoins et le contenu carbone des réseaux diffèrent.

Le CRREM est repris dans plusieurs cadres : le questionnaire annuel du GRESB, les méthodologies de fonds immobiliers relevant du règlement SFDR, et les indicateurs des prêts indexés sur la durabilité.

Périmètre et seuils

Critère	Règle
Objet	Intensité énergétique et intensité carbone d’un actif, rapportées à sa surface
Unités	kWh/m²/an en énergie finale et kgCO₂e/m²/an en émissions opérationnelles
Périmètre physique	Bâtiment entier, parties communes et parties privatives comprises
Émissions couvertes	Scope 1 (combustion sur site), scope 2 (électricité, chaleur et froid de réseau) ; le scope 3 opérationnel est traité séparément
Typologies	Bureaux, commerce, santé, hôtellerie, logistique, résidentiel collectif, avec des sous-catégories
Granularité géographique	Par pays, avec des facteurs d’émission du réseau électrique évoluant année par année
Horizon	Trajectoires annuelles jusqu’en 2050
Résultat	Année de décrochage, écart à la trajectoire, coût implicite du carbone excédentaire

Deux points méritent attention. D’abord, la trajectoire carbone baisse mécaniquement avec la décarbonation attendue du réseau électrique : un bâtiment chauffé à l’électricité peut rester aligné en carbone tout en consommant beaucoup. Ensuite, la surface de référence retenue doit être stable et documentée, faute de quoi l’intensité varie d’une année à l’autre sans qu’aucune action physique n’ait eu lieu.

Obligations concrètes

Les obligations sont contractuelles ou méthodologiques, pas réglementaires. Un pilotage CRREM sérieux suppose :

Un inventaire des actifs avec leur typologie CRREM, leur pays, leur surface de référence et la période pendant laquelle ils sont détenus dans l’exercice.
Une consommation annuelle complète, par vecteur, sur le bâtiment entier. Les données manquantes doivent être estimées selon une méthode déclarée, et le taux de couverture réelle publié.
Des facteurs d’émission datés, pour chaque vecteur et chaque pays, avec leur évolution prévue sur l’horizon d’analyse.
Le calcul de l’intensité et sa comparaison à la trajectoire de la typologie et du pays, pour l’énergie et pour le carbone.
Une trajectoire d’actions : remplacement de générateurs, régulation, sobriété d’exploitation, contrats d’électricité, production locale, avec l’effet attendu sur l’intensité et sur l’année de décrochage.
Un suivi dans le temps permettant de vérifier que l’économie annoncée est constatée, de préférence selon un protocole de mesure et vérification reconnu.

Le point sensible est le taux de couverture. Un portefeuille dont 30 % des surfaces n’ont pas de donnée mesurée produit une intensité moyenne peu significative, et une année de décrochage instable d’un exercice à l’autre.

Échéances

Moment	Attendu
Année de base	Intensité mesurée sur douze mois complets, périmètre et surfaces documentés
Chaque exercice	Recalcul de l’intensité sur la totalité du périmètre détenu, taux de couverture publié
Campagne GRESB annuelle	Transmission des consommations par actif et par vecteur, dans les délais du questionnaire
Acquisition ou cession	Ajustement du périmètre et retraitement documenté de l’année de base
Travaux ou changement d’usage	Nouvelle année de base pour l’actif concerné, avec justification
Horizon 2030, 2040, 2050	Points de contrôle de la trajectoire, souvent repris dans les mandats de gestion

Un investisseur qui présente en 2028 une trajectoire CRREM s’appuie sur des consommations mesurées du 1er janvier au 31 décembre 2027. Les compteurs et sous-compteurs doivent être opérationnels avant le début de l’année mesurée.

Sanctions et risques

Aucune autorité ne sanctionne un désalignement CRREM. Les conséquences se jouent sur la valeur et sur l’accès au financement :

décote à la revente d’un actif dont l’année de décrochage est proche, l’acquéreur intégrant le coût des travaux nécessaires ;
capex non anticipé, lorsque le décrochage impose un remplacement de générateur ou une reprise d’enveloppe dans un délai court ;
conditions de crédit dégradées, l’alignement CRREM servant fréquemment d’indicateur dans les prêts indexés sur la durabilité ;
score GRESB en retrait, faute de couverture de données suffisante ;
incohérence entre l’année de décrochage annoncée aux investisseurs, les déclarations OPERAT et le rapport CSRD, relevée en vérification ;
allégation trompeuse si un actif est présenté comme aligné sur une trajectoire 1,5 °C sur la base de données partielles, au regard de la directive (UE) 2024/825.

Données nécessaires

Donnée	Maille	Période	Preuve attendue
Surface de référence	Par actif	Stable, révisée en cas de travaux	Baux, plans, attestations de surface
Typologie CRREM et pays	Par actif	Stable	Fiche d’actif, usage réel constaté
Consommation d’électricité	Par actif, bâtiment entier, parties privatives incluses	Année civile, relevé mensuel au minimum	Index, télérelève, historiques de supervision
Consommation de combustibles	Par actif	Année civile	Index de comptage, bons de livraison
Chaleur et froid de réseau	Par actif	Année civile	Relevés du réseau, factures rapprochées aux index
Production locale autoconsommée	Par installation	Année civile, pas horaire	Compteurs de production
Facteurs d’émission et leur trajectoire	Par vecteur et par pays	Version datée	Base Empreinte ADEME, facteurs réseau, contrats
Taux de couverture des données	Par portefeuille	Annuel	Part de surface mesurée, méthode d’estimation du reste
Période de détention	Par actif	Annuel	Actes, dates de transfert

Le socle est le même que pour le décret tertiaire, la CSRD et les prêts indexés : la consommation annuelle de chaque actif, séparée par vecteur, sur le bâtiment entier, rapportée à une surface stable. Un portefeuille qui dispose de ce socle produit une trajectoire CRREM sans collecte supplémentaire.

Ce que PoP Data ESG apporte

Nous produisons la donnée d’entrée du calcul, actif par actif : consommations par vecteur sur le bâtiment entier, issues de compteurs et de sous-compteurs raccordés à notre supervision, y compris sur les surfaces louées lorsque le bail ou l’annexe environnementale le permet. Le sous-comptage remplace les clés de répartition et fait monter le taux de couverture réelle, qui est le premier point examiné par un investisseur ou un vérificateur.

Les séries sont qualifiées, historisées sans interruption et scellées par cachet et horodatage électroniques qualifiés. Elles sont restituées depuis un référentiel unique, avec les surfaces retenues et la version des facteurs d’émission utilisés, de sorte que l’intensité publiée soit reconstituable jusqu’au compteur. Lorsqu’une action d’efficacité est engagée, nous en mesurons l’effet selon le protocole IPMVP (Option B). Nous ne calculons pas l’année de décrochage à la place de votre gestionnaire et ne nous prononçons pas sur la valeur des actifs.

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