L’essentiel
- Le règlement (UE) 2019/2088, dit SFDR, impose aux acteurs des marchés financiers de publier comment ils intègrent la durabilité, au niveau de l’entité et au niveau de chaque produit financier.
- Les produits sont classés selon les articles 6, 8 ou 9 du règlement, ce qui détermine le contenu des informations précontractuelles, du site internet et des rapports périodiques.
- Les principales incidences négatives (PAI) comprennent deux indicateurs immobiliers : l’exposition aux combustibles fossiles via des actifs immobiliers et l’exposition aux actifs immobiliers inefficaces sur le plan énergétique. Ces indicateurs se calculent avec des données d’actifs, donc avec vos données.
Texte de référence
Le règlement (UE) 2019/2088 du Parlement européen et du Conseil du 27 novembre 2019 sur la publication d’informations en matière de durabilité dans le secteur des services financiers s’applique depuis le 10 mars 2021. Il concerne les acteurs des marchés financiers (sociétés de gestion, entreprises d’assurance proposant des produits d’investissement, fonds de pension, gestionnaires de fonds alternatifs) et les conseillers financiers.
Le règlement délégué (UE) 2022/1288 de la Commission fixe les normes techniques de réglementation (RTS) : contenu, méthodologie et présentation des informations, y compris les modèles d’annexes précontractuelles et périodiques et le tableau des indicateurs d’incidence négative. Il s’applique depuis le 1er janvier 2023 et a été modifié depuis .
Une révision d’ensemble du règlement a été annoncée par la Commission européenne, avec l’objectif de simplifier le dispositif et de revoir la logique de classement des produits. Les orientations envisagées ne sont pas définitives à la date de mise à jour de cette fiche .
Le SFDR s’articule avec le règlement (UE) 2020/852 sur la taxonomie, qui fournit les critères d’alignement environnemental, et avec la CSRD, qui fournit les données d’entreprise que les investisseurs agrègent.
Périmètre et seuils
| Critère | Règle |
|---|---|
| Acteurs visés | Acteurs des marchés financiers et conseillers financiers établis dans l’Union, quelle que soit leur taille |
| Publication PAI au niveau entité | Obligatoire au-delà de 500 salariés ; en deçà, application du principe « appliquer ou expliquer » |
| Produits article 6 | Aucune revendication durable ; publication de l’intégration des risques de durabilité |
| Produits article 8 | Promotion de caractéristiques environnementales ou sociales ; annexes précontractuelles et périodiques dédiées |
| Produits article 9 | Objectif d’investissement durable ; exigences renforcées, dont l’absence de préjudice important |
| Indicateurs PAI obligatoires | Tableau 1 des normes techniques, dont deux indicateurs propres à l’immobilier |
| Indicateurs PAI additionnels | Au moins un indicateur climatique et un indicateur social, choisis dans les tableaux 2 et 3 |
| Période de référence | Année civile précédente, avec publication au 30 juin |
Les deux indicateurs immobiliers du tableau 1 :
| Indicateur | Définition retenue | Donnée d’actif requise |
|---|---|---|
| Exposition aux combustibles fossiles via des actifs immobiliers | Part des investissements dans des actifs immobiliers liés à l’extraction, au stockage, au transport ou à la production de combustibles fossiles | Usage réel du bâtiment et activités hébergées |
| Exposition aux actifs immobiliers inefficaces sur le plan énergétique | Part des investissements dans des bâtiments antérieurs au 31 décembre 2020 dont l’étiquette de performance énergétique est inférieure à C, ou postérieurs dont la demande d’énergie primaire dépasse le seuil du bâtiment à consommation d’énergie quasi nulle | Étiquette en cours de validité, ou demande d’énergie primaire calculée |
Les indicateurs additionnels les plus demandés dans l’immobilier sont la consommation d’énergie en GWh par million d’euros investi et l’intensité de gaz à effet de serre des actifs.
Obligations concrètes
Les obligations pèsent sur l’investisseur, mais se traduisent en demandes adressées aux actifs.
Publier une déclaration d’incidences négatives. Au niveau de l’entité, sur le site internet, avec les valeurs des indicateurs, leur évolution sur au moins deux exercices, les mesures prises et les objectifs. Le taux de couverture des données doit être indiqué.
Documenter chaque produit. Annexe précontractuelle décrivant la stratégie, la part d’investissements durables, la proportion alignée sur la taxonomie ; rapport périodique décrivant ce qui a effectivement été atteint.
Justifier l’absence de préjudice important. Pour un investissement présenté comme durable, l’acteur doit démontrer qu’il ne nuit pas significativement à un autre objectif environnemental, en s’appuyant notamment sur les indicateurs PAI.
Collecter la donnée d’actif. Pour l’immobilier détenu en direct, l’investisseur ne peut pas se reposer sur une base tierce : il demande au gestionnaire d’actif ou au propriétaire les étiquettes, les surfaces et les consommations. C’est à ce niveau que le sujet devient concret pour une foncière ou une entreprise dont les murs sont détenus par un fonds.
Assurer la cohérence entre publications. Les chiffres transmis à l’investisseur doivent correspondre à ceux déclarés dans OPERAT, au bilan d’émissions et au rapport de durabilité. Un écart non expliqué est relevé en contrôle.
Échéances
| Date | Jalon |
|---|---|
| 10 mars 2021 | Entrée en application du règlement |
| 30 décembre 2022 | Publication des premières déclarations PAI au niveau entité |
| 1er janvier 2023 | Application des normes techniques du règlement délégué (UE) 2022/1288 |
| 30 juin de chaque année | Publication de la déclaration PAI portant sur l’année civile précédente |
| Rapport annuel du produit | Annexe périodique décrivant l’atteinte des caractéristiques ou de l’objectif |
| En cours | Révision du règlement annoncée par la Commission européenne |
Une déclaration publiée au 30 juin 2028 porte sur des données mesurées du 1er janvier au 31 décembre 2027. Les demandes adressées aux actifs arrivent donc au premier trimestre 2028, pour une année déjà close : ce qui n’a pas été mesuré ne peut plus l’être.
Sanctions et risques
Le règlement ne fixe pas lui-même de sanctions ; celles-ci relèvent des autorités nationales, en France l’Autorité des marchés financiers et l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, dans le cadre de leurs pouvoirs de supervision .
Les risques pratiques, pour un propriétaire ou un exploitant de sites tertiaires, sont en aval :
- déclassement d’un produit article 9 vers article 8, lorsque les données d’actifs ne permettent plus de soutenir la revendication, avec des conséquences sur la collecte du fonds ;
- pression contractuelle : clauses de transmission de données dans les baux, les mandats de gestion et les pactes d’actionnaires ;
- arbitrage de portefeuille au détriment des actifs sans donnée, dont l’exposition est comptée par défaut dans la catégorie inefficace ;
- allégation trompeuse sur le caractère durable d’un produit ou d’un actif, visée par les orientations des autorités européennes de supervision sur les dénominations de fonds et par la directive (UE) 2024/825 ;
- coût de collecte répété chaque année, lorsque la donnée est reconstituée au lieu d’être mesurée en continu.
Données nécessaires
| Donnée | Maille | Période | Preuve attendue |
|---|---|---|---|
| Étiquette de performance énergétique | Par bâtiment | En cours de validité | Diagnostic de performance énergétique, date et version |
| Année de construction ou de livraison | Par bâtiment | Stable | Permis, procès-verbal de réception |
| Demande d’énergie primaire | Par bâtiment postérieur au 31 décembre 2020 | Annuel | Étude réglementaire, calcul documenté |
| Consommation par vecteur | Par actif, bâtiment entier | Année civile, relevé mensuel au minimum | Index, télérelève, historiques de supervision |
| Surface de référence | Par actif | Stable | Baux, attestations de surface |
| Émissions scopes 1 et 2 | Par actif | Année civile | Consommations mesurées et facteurs d’émission datés |
| Activités hébergées | Par actif et par preneur | Annuel | Baux, code d’activité du preneur |
| Taux de couverture | Par portefeuille | Annuel | Part de surface ou de valeur réellement mesurée |
Le socle est toujours le même : la consommation annuelle de chaque actif, séparée par vecteur, sur le bâtiment entier, rapportée à une surface stable. C’est ce qui permet à la fois de répondre au SFDR, de calculer une trajectoire CRREM et d’alimenter la déclaration OPERAT.
Ce que PoP Data ESG apporte
Nous produisons la donnée primaire que l’investisseur demande à l’actif : consommations par vecteur sur le bâtiment entier, issues de compteurs et de sous-compteurs raccordés à notre supervision, parties privatives comprises lorsque le bail le permet. Le sous-comptage relève le taux de couverture réelle, qui est le premier point examiné lorsqu’un fonds doit justifier un indicateur.
Les séries sont qualifiées, historisées sans interruption et scellées par cachet et horodatage électroniques qualifiés. Elles sont restituées depuis un référentiel unique, par profil : gestionnaire d’actif, direction financière, auditeur. Les mêmes chiffres alimentent la réponse SFDR, la déclaration OPERAT, le bilan d’émissions et le calcul d’intensité CRREM, ce qui évite les écarts entre publications. Nous ne classons pas les produits financiers, ne rédigeons pas les annexes précontractuelles ou périodiques et ne délivrons aucune attestation.
Fiches liées
- CSRD / ESRS : la source des données d’entreprise que les investisseurs agrègent.
- Taxonomie européenne : les critères d’alignement utilisés dans les publications de produits.
- CRREM : la trajectoire d’intensité utilisée par les fonds immobiliers.
- Prêts indexés sur la durabilité (SLL) : les mêmes indicateurs côté financement bancaire.
- PoP Data ESG · Vos obligations 2030 · Glossaire